« Logement à l’année, et si on le pratiquait ? Permis de louer, et si on l’expérimentait ? » - retour sur le café-blabla de mars 2025

Note aux lecteurs : le café-blabla au Palais des Congrès de Royan a duré plus d’une heure et trente minutes, nous vous en livrons les extraits principaux, à partir des notes prises par deux membres du collectif pendant ces échanges.

Pourquoi ce café blabla ?

Tourisme de masse, profit pour certains, ou droit au logement pour tous ? Forcément, la présentation est schématique et pourrait paraitre caricaturale. Pourtant, une loi vient d’être adoptée pour réguler (un peu) ce marché. Preuve en est qu’il y a bien un problème. Il est même aigu dans toutes les communes touristiques, et du littoral comme celles du pays royannais. Le problème est d’autant plus exacerbé que l’offre locative est rare (et donc chère). Il existe là encore une autre piste, le permis de louer. Pour augmenter l’offre locative dans le parc privé. De plus en plus de communes le testent, pour l’adopter.
Pourquoi pas ici ?

Deux nouvelles raisons d’y croire !

Les maires ont raison de dire qu’ils n’ont pas toutes les clés en main sur les questions de logement. Mais ils en ont quelques unes pour peser sur les conditions de logement, pour s’assurer qu’elles soient correctes, en rapport avec les loyers payés.
Depuis 2021 au moins, nous demandons que Royan expérimente le « permis de louer ». Nous avons rencontré plusieurs élus. Il y a un an encore, un député nous assurait que cela n’avait pas d’intérêt. Et puis, en décembre 2024, lors d’un conseil municipal, la ville de Royan annonce se lancer (enfin) dans la réflexion.

Limiter les locations de courte durée l’été et encourager les locations à l’année, c’est l’autre enjeu majeur pour des communes littorales comme les nôtres.
Un autre instrument juridique est à portée. La communauté de communes de l’ile d’Oléron l’a mis en place. La preuve que la volonté politique peut faire bouger beaucoup d’inerties !

Le permis de louer, de A à Z

L’expertise objective

Violette Mével, universitaire doctorante en géographie en master « Aménagement Urbanisme » à l’université de Rennes, a consacré son mémoire universitaire sur l’habitat indigne et le permis de louer.
Elle est venue témoigner et expliquer tous les enjeux, les limites aussi, et les potentialités de cet outil.

Pourquoi vous êtes-vous intéressée à l’habitat indigne et au permis de louer ?

La politique de logement et du logement indigne m’intéresse depuis de longue date. Dans le cadre de la rénovation du centre ville de Rennes et de l’aménagement des centres anciens grâce à l’OPAH (opération programmée d’amélioration de l’habitat), j’ai été missionnée pour travailler sur le permis de louer.
Aussi en travaillant sur cette question j’ai découvert que les services du CCAS (centre communal d’action sociale) étaient très sollicités pour des demandes d’aides financières en lien avec l’état des logements, un problème récurrent dû aux logements « hors normes ». En centre de Rennes beaucoup de vieux immeubles comme des hôtels particuliers ont été divisés en « studio de 10 m2 » avec des problématiques de structures et de précarité énergétique.
Les aides se révèlent être un gros budget dans les 10.000 euros/an ! S’il est bien sûr important d’aider aux paiements des factures, ce mode d’action reste « un sparadrap » et ne résout en rien la question du logement indigne.
Le permis de louer apparait pertinent, comme une partie de la réponse.

Est-ce un outil justement dont les collectivités s’emparent de plus en plus ?

Le permis de louer a été mis en place en Belgique. L’expérimentation s’est mise en place sur la ville de Bruxelles. Dans une zone identifiée dégradée. Cette initiative belge a inspiré le législateur français, en 2014.
Aujourd’hui en France, environ 600 communes ont mis en place cet outil. Près de nous, Saintes, Cognac. La ville de Saujon y réfléchit.

Est-ce juste une déclaration ou une autorisation ?

Le permis de louer peut se mettre en place selon deux formats :
– l’autorisation préalable de location.
– la déclaration de mise en location.
Souvent, les communes commencent par la déclaration, mais cela ne permet pas aux services de la collectivité de visiter les logements et donc pas de contrôler de leur état.
L’autorisation de location le permet, elle n’est délivrée qu’après visite.
La ville de Bordeaux s’en sert par exemple pour limite les sur-découpages d’anciennes maisons de maîtres.

S’applique-t-il sur la totalité d’une commune ?

La mise en place du permis de louer se fait sur un périmètre déterminé, décidé par la collectivité. Certaines choisissent les zones d’habitats dégradés (comme par exemple la ville de Saintes), un centre ville, etc.
Si un territoire a une problématique récurrente, on peut le cibler davantage et le service qui instruit les demandes peut avoir un regard complémentaire. Par exemple, le problème des petites surfaces.

Quel est l’impact sur le parc privé ?

On peut en identifier au moins deux.
Le premier c’est que les élus et les techniciens découvrent un parc privé existant auquel ils n’ont pas accès. Et ils sont souvent surpris de ce qu’ils découvrent ! Découvrir, observer, se rendre compte et se mobiliser peut motiver la mise en place d’une politique de l’amélioration du logement.
Deuxième impact : certains propriétaires doivent faire des travaux d’amélioration s’ils veulent pouvoir obtenir l’autorisation de louer. Ce qui peut faire défaut à cette étape là, c’est l’aide aux propriétaires dans ces démarches (financières, technique).

Le permis de louer a-t-il une incidence sur le nombre de logements mis en location, constate-t-on une diminution de l’offre ?

Il arrive, comme c’est le cas à Marseille, que les propriétaires développent des stratégies d’évitement suite à des permis de louer refusés. Ces logements se transforment en AirBnb, meublés saisonniers…
Aujourd’hui, la loi interdit les « passoires énergétiques » même en AirBnb.
Une autre problématique serait l’augmentation du montant des loyers dans ces zones « permis de louer ». L’inflation est possible et difficilement contrôlable.
Des aides aux travaux peuvent peut-être limiter ce problème.

Y a-t-il des études qui démontrent que cela pousse à l’inflation de loyers ?

Non pas vraiment, la plupart du temps seulement des petits travaux sont nécessaires donc ne justifient pas un coût de loyer plus élevé. Je n’ai pas d’exemple de zone où le permis de louer aurait provoqué d’inflation.

On imagine que les marchands de sommeil ne demandent pas d’autorisation de louer, comment éviter ces contournements ?

L’administration peut connaitre les biens loués sur son territoire, c’est visible notamment sur les plates-formes comme le Bon Coin. Malgré des notifications aux propriétaires, certains passent outre…

Quels moyens doivent être mise en place pour que ce soit opérationnel ?

Les moyens humains sont nécessaires pour que ce soit efficace.
L’instruction d’un dossier de déclaration de location demande 45 mn, celui pour l’autorisation nécessite davantage de temps, près d’une heure et trente minutes. Il y a donc nécessité qu’un personnel spécifique en soit en charge. Ce qui suppose une volonté politique pour une mise en place efficace.

(Suggestion du public) en améliorant le parc de logement, on peut penser que cela ait un impact direct sur les factures de chauffage notamment des ménages, et que certains ne soient plus obligés d’aller solliciter une aide pour payer leur facture auprès des centres communaux d’action sociale. Cet argent ainsi « économisé » pourrait être investit dans le dispositif du permis de louer !

Est-ce que le permis de louer fait fuir des propriétaires ?

Non, le retour est plus positif, la plupart des bailleurs sont de bonne foi et le permis de louer peut les aider à bien sécuriser les logements qu’ils louent. Il y a une volonté des propriétaires d’être dans une position de responsabilité face au locataire.

Quel est l’impact sur la relation bailleur/locataire ?

Cela permet le dialogue. Pour certains locataires, il était difficile de signaler les problèmes. Grâce à l’outil, les problèmes s’il y en a sont moindres. Certaines collectivités ont d’ailleurs créé des badges « mon logement a permis de louer ».

À qui sont versées les amendes des personnes qui ne déclarent pas la location ?

Au budget de la commune. Et elles ne sont pas fléchées automatiquement sur l’habitat.

Les communes peuvent-elles facturer le dépôt d’une demande de permis de louer ?

C’est possible, mais il y a peu de droit de timbre. Des agences immobilières se rémunèrent pour l’instruction des dossiers, et le propriétaire bailleur paye.

La ville de Royan toujours pas convaincue ?

La municipalité était représentée par le conseiller municipal au logement social, Bruno Jarroir.

« Le permis de louer est un palliatif », estime l’élu. Qui nie la réalité de l’indignité des logements sur la commune : « La ville de Royan a un service juridique, et ne reçoit aucune plainte concernant les logements sauf pour les logements sociaux, or le permis de louer ne s’applique pas aux logements sociaux ».
Autre frein mis en avant par l’élu : « À Royan, déterminer un quartier pour l’appliquer reste compliqué, les logements sont disséminés ».

Sa conclusion coule de source : « La municipalité pour l’instant ne voit pas l’intérêt de le mettre en place ».

L’interpellation de Jacques Guiard, conseiller municipal de l’opposition

« Le mettre en place est une question de volonté politique ! On met en avant soit la volonté soit les difficultés. Certes nous avons un manque de logement, mais face à la question des logements insalubres, quelles dispositions prenons-nous ? »

Les objections de Violette Mével

« Dire qu’il n’y a aucune plainte, c’est toujours exagéré tant que vous n’avez pas mis en place les instruments ou dispositifs pour mesurer réellement l’ampleur du logement indigne sur une commune ».
« D’autant que du côté des locataires, il est difficile d’aller se plaindre que leur logement est dégradé. Souvent, ils ne savent tout simplement pas vers quel interlocuteur aller ».
« La question n’est pas de savoir quel outil on met en premier, par exemple le permis de louer ou l’encadrement des meublés touristiques. Dans la ville de Dieppe les deux outils co existent : la ville a utilisé l’outil du permis de louer pour contrôler les meublés touristiques et pour éviter les transferts de biens. Elle a ainsi mis une limitation et encadré ».

La communauté de communes de l’Ile d’Oléron contre AirBnB !

Limiter les locations de courte durée l’été et encourager les locations à l’année, c’est l’autre enjeu majeur pour des communes littorales comme les nôtres. Un chiffre aide à comprendre l’ampleur du problème : en 10 ans, les logements loués en courte durée sont passés de 80 000 (en 2014), à au moins 1,2 million (en 2025) !

Michel Parent, maire (divers droite) du Château d’Oléron et président de la communauté de communes de l’Ile d’Oléron est venu témoigner de son combat contre la prolifération des locations meublées touristiques. Au détriment des résidents à l’année.
La situation est telle que « la commune ne peut pas recruter parce qu’elle ne peut pas loger les agents sur l’île. Tous les services sont confrontés à cette réalité. Dès qu’un logement se libère, ce sont 50 demandes qui affluent », explique-t-il.

Avec 5000 locations estivales sur l’ile, il n’y pas de réserve pour le logement à l’année. « Nous avons fait le calcul. Celui qui loue à l’année perd de 8 000 à 9 000€ par an en comparaison d’une location touristique… Cela explique que se multiplient les locations saisonnières, sans contrainte, que de la rentabilité », observe-t-il.

Vous menez un combat retentissant contre la plateforme AirBnB… Pourquoi cette plateforme et où en êtes vous de la procédure ?

« Nous avons attaqué AirBnb qui en 2020-2021 n’a pas versé la taxe de séjour. La raison donnée ? ils n’avaient pas la capacité administrative de la faire ! (rires dans l’assistance). La communauté des communes a attaqué et a eu gain cause.
AirBnb doit pour 2021, près de 1,4 million euros à la communauté et sans doute l’équivalent pour 2020. Aujourd’hui, les autres plate-formes respectent davantage cette réglementation ».

« Un numéro d’enregistrement de logements loués sera obligatoire à partir de janvier 2026. Sans ce numéro, impossible de mettre son logement à louer sur des plates-formes. Cela permettra une gestion des flux et du développement ».

Comment éviter que ce phénomène prenne encore plus d’ampleur ?

« Sur l’ile, nous avons décidé que lorsqu’un propriétaire décide de passer à une location à l’année, il pourra bénéficier d’un accompagnement technique, d’aides jusqu’à 60 000€ pour faire des travaux et d’une prime de 5 000 à 10 000€ de la collectivité en fonction du bien ».

« La communauté de communes mène une politique volontariste pour construire des logements, reconvertir d’anciennes colonies de vacances à l’abandon. Certaines seront en logements pérennes et d’autres en saisonniers. Nous avons décidé aussi de délimiter des zones sur lesquelles il ne sera possible que de construire de l’habitat permanent, donc une résidence principale et non secondaire ou pour la location touristique. Ce sera imposé au Château d’Oléron. Les acquéreurs pour des résidences secondaires pourront toujours acheter des biens, mais des biens déjà existant ».
« Actuellement, la partie Sud de l’île compte 70% de résidences secondaires, la proportion montre entre 80 et 90% sur la partie Nord ».
« Ici, les loyers sont plafonnés naturellement par le marché (700€/mois), parce que les salaires sont très faibles sur l’île".
Michel Parent salue les parlementaires qui ont fait le forcing pour passer la loi du numéro d’enregistrement.

Sans numéro d’enregistrement comment s’assurer de la taxe de séjour ?

« Nous faisons la chasse aux plates formes ! »
« L’union des propriétaires sera mise au courant très bientôt. Il faut du logement pérenne pour le local, des classes ferment à Oléron… »
« La communauté de Communes va lancer une campagne de publicité sur le numéro d’enregistrement et le basculement de la location saisonnière à la location à l’année. Il faut prévoir également une résidence pour salariés saisonniers, 76 logements sont en création ».